Строительство новостроек во всей России в основном финансируют будущие покупатели квартир. По разным подсчетам, они ежегодно кладут в карман девелоперов от 1,6 трлн до 5 трлн руб. Это больше, чем вместе выделяют на стройку два крупнейших отечественных банка – ВТБ и Сбербанк. Такие данные были озвучены на Финансовом форуме по недвижимости, организованном REPA.
Банкроты-девелоперы и наглые страховщики
Полученные от дольщиков средства девелоперы нередко направляют сначала на возведение инфраструктуры будущих жилых комплексов, а потом уже непосредственно на стройку самого жилья. Поэтому, несмотря на обозначенные в 224-ФЗ штрафы за просрочки, затягивание сдачи жилых домов в эксплуатацию в России – обычное дело. Иногда это заканчивается банкротством девелопера и появлением новых недостроев и обманутых дольщиков. Ответственность перед дольщиками в таких случаях вынуждено брать на себя государство. Так как страховые компании, которым когда-то было поручено оплачивать долги застройщиков перед их соинвесторами, по выражению главы Минстроя Михаила Меня, вели себя нагло и делать это отказывались. По данным министра, 7% всех строек становятся «токсичными» и пополняют список проблемных проектов.
Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?
Еще один посредник
Грядущие – с 1 июля 2018 г. – поправки в 214-ФЗ, по сути, запретят финансирование застройщиков гражданами напрямую и добавят в цепочку новое звено – банки. Последние либо будут осуществлять надзор над целевым использованием средств, либо станут держателями эскроу-счетов, на которых будут аккумулироваться средства тех же дольщиков. Предполагается, что, получив эти средства «за так», банки будут выделять их строителям на реализацию проектов, как отметил Мень, не дороже, чем под 6% годовых (в рублях).
Одним из вариантов работы с дольщиками, обсуждаемых в банковской среде, является некий аналог работы с оборонными заказами.
Однако, как банк будет оценивать потенциального заемщика, на каких условиях согласится выделить ему деньги, – пока неясно. Константин Тимофеев, глава Москомстройинвеста, рассказал на форуме, что одним из вариантов, обсуждаемых в банковской среде, является некий аналог работы с оборонными заказами.
Это сильно зарегулированная процедура открытия специального счета, банк в этом случае обязан контролировать назначение платежей и перечень операций. То есть застройщик будет должен отчитываться перед банком буквально, как перед налоговой.
Ситуация, когда «одни предприниматели (банки) следят за другими (девелоперами)» и получают право останавливать продажи квартир, если им что-то показалось подозрительным, застройщиков, сказать по правде, пугает. Банки же, которые теоретически должны конкурировать за вышеуказанные триллионы дольщиков, пока что не высказывают даже умеренного интереса к работе с этими деньгами.
Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски
Фото Игоря Порхомовского
