В жилое точно не нужно переводить.
Если и дальше планируете сдавать, то отдельный вход будет только плюсом.
Все манипуляции зависят от вашей конечной цели.
А математику проекта на форуме точно никто считать не будет.

"чтобы получить максимальную выгоду: продать как нежилое с готовым арендным бизнесом" - даже чистая логика подсказывает, что это оптимальный вариант.
переведя в жилое, вы получите обычную квартиру на первом этаже (что просто по факту несет в себе дисконт на 5%), которую к тому же надо будет допиливать под жилье - кухня и прочее... по сравнению с нежилым с готовыми арендаторами, это на круг совершенно точно выйдет затратнее и не отобьется при продаже. не говоря уже про потерю времени.
а отдельный вход вы не сделаете. в бти вы и сами были, и добиться согласия всех собственников, даже если в доме всего 60 квартир, нереально. не говоря уже о том, если их там 200 или 300. теоретически вопрос можно решить "неофициальными путями", но в данном случае совершенно точно овчинка выделки не будет стоить, это будет как в классическом анекдоте - уронить 5 копеек под стол, и поджечь 10-рублевую купюру, чтобы посветить и найти

Рациональнее продавать, как есть сейчас, потому что вход отдельный сделать -- это не быстро и не дешево, он отобьет себя при продаже только в том случае, если будет выходить на многолюдную улицу. К тому же по сегодняшним законам, если мне не изменяет память, для такого мероприятия необходимо получить согласие всех собственников жилых и нежилых помещений в доме.
Переводить в жилое скорее всего проигрышно..