1) реально. сколько потеряете и потеряете ли вообще - зависит от деталей;
2) в вашем случае 5 лет. у нее же второе жилье;
3) конечно, играет. больше получается налогооблагаемая база. по этой вот причине, в числе прочего, и не рекомендуют кроить на занижениях

Добрый вечер. Подскажите. Хочу купить в ипотеку вторичное жильё. Ипотеку предварительно одобрили Сбер и ВТБ. Объект выбрал. Собственник один взрослый. Квартира куплена в военную ипотеку и есть задолженность 1.7млн. Я готов оплатить задолженность собственнику в счёт первоначального взноса, что бы он закрыл долг и снял обременения. Как мне правильно поступить что бы минимизировать риск потери суммы первоначального взноса? И какие могут возникнуть риски и подводные камни?

1) Насколько реально продать обремененную квартиру не сильно потеряв при этом?
- Продавая такой объект вы теряете только количество покупателей так как они по умолчанию фильтруются на покупку за наличные или ипотеку, банка который наложил обременения.
2) надо ли ждать 3 года или в этом случае 5 лет, чтобы не попасть на налог?
- Если у вас единственное имущество в собственности, для вас 3 года срок налога.
-Если более, 5 лет. Можете уйти от налога занизив стоимость в ДКП, но это в случае если покупатель будет не против.
3) эта покупалась по заниженной сделке 1.540 играет ли это какую-то роль?
Если вы приобрели квартиру по заниженной стоимости и сейчас решили продавать, особого значения в этом нет. Чтобы теперь вам уйти от налогов, вам нужно будет указать ту же сумму за которую вы приобрели.
4) есть ли смысл попробовать эту рефенансировать как молодой семье, чтобы снизить платеж? Она в декрете, альфа банк говорит, что могут меня рассмотреть как заёмщика, но нужна мне доля 50%
- Смысл рефинансирования и дальнейших действий с ипотекой решать исключительно вам, мы не можем знать вашей финансовой возможности и вашего заработка. Чтобы понимать как лучше поступать с вашими финансами, нужно соответственно знать, ваши финансовые возможности.