Данную статью я решил разместить в открытом доступе ЦИАНа - не только для специалистов. Она будет полезна. Я знаю, что встречаются агенты, которые пытаются давить на клиентов, продавцов и покупателей. Описанная ситуация вряд ли произойдёт с вами, но давление встречается. Поэтому, уважаемые продавцы и покупатели, рекомендую вам просто сохранять спокойствие в подобных ситуациях. Особенно когда вас понуждают к продаже (ст.179 Уголовного Кодекса).

Морозным днём в конце января, задумал мужик квартиру продать в Подольске и обратился к риэлтору. Мужик тот –дядя мой. А риэлтор тот – эТТ я. 

Оценил я её и выставили в продажу. Нашлись покупатели и оба готовы были брать. Сторговались за 4 100 с одним. Договорились о встрече. Перед подтверждением встречи, ещё раз проговорил, что цена 4 100 и продавец на руки получает именно 4 100. Интуиция подсказала – надо ещё раз проговорить цену. И тут понеслось. 

Агент покупателя говорит, что в договоре 4 100, а продавец получит 4 000. Я спрашиваю с чего это вдруг? Агент отвечает, что это их комиссия. Я поинтересовался, каким боком продавец выплачивает им комиссию, если я его сопровождаю? Мы так работаем – говорит агент. Я отвечаю, что со своей комиссией пусть разбираются сами, что мы обсуждали 4,1 млн., а как они там свою комиссию будут получать меня мало интересует, т.к. услугу они продавцу не оказывают. Тут трубку берёт директор Андрюша и молвит грозно, мол – значит так, продавец получает 4, а в договоре 4,1. Я отвечаю так не будет, мы скрывать ничего не будем. Он ответил – думайте, а я ему ответил так же – думайте вы. На том и распрощались. 

Посоветовались с дядей. Говорит он, не суть, давай уступим за 4, но и цена будет 4 в договоре. Договорились с агентом покупателя и получили аванс. 

У покупателя ипотека, а у нас всё готово. Даже документы БТИ сделали за два дня. В общем полный пакет, ничего собирать не нужно. Идеальная продажа – прямая и со всеми документами. Фотографа из оценки встретили на следующий день. Думал агент нормальный, сразу отправит документы в банк на одобрение квартиры. Но нет. 

Прошла неделя, звоню директору. Как дела? Как одобрение? – спросил я. Говорит подали заявку на пересмотрение ипотечной ставки. Я спрашиваю: "Как так?". Он ответил: "Мы решили пересмотреть. Мы выходить на сделку не будем.". Сразу предупредить нужно было – говорю я. Отвечает: "Одобрение будет завтра-послезавтра.". С дядей посоветовались, решили подождать. Проходит вторая неделя тишина. У знакомой узнаю номер начальника ипотечного центра, звоню узнаю: "Такой-то заёмщик одобрен? Документы по квартире предоставили?". Документы не предоставили, а пересмотр ипотечной ставки занимает две недели и когда оно будет неизвестно – отвечает милая девушка. 

Решили с дядей, что ждём до понедельника следующей недели и возвращаем аванс, если одобрения квартиры не будет. В понедельник контрольный звонок в ипотечный центр. Говорят ипотечную ставку оставили прежней, в пересмотре отказано. Документы по квартире только прислали и начали рассматривать. Займёт дней пять. 

У нас родственники обязательные, сказал - сделал, но сплошной обман мы не терпим, хотя через чур уж терпеливые, даже готовы уступить. А обман пошёл ещё с самого начала при согласовании цены. Звоню, Андрюше и сообщаю, что через два часа привезём аванс. Он в изумлении, аж голосок просел, мол – как так, это не серьёзно! Я отвечаю несерьёзно действует он. Аванс возвращаем и точка. Везём аванс. 

- Я – говорит – не в офисе. 

- Тогда позвоните и сообщите – говорю я – когда Вам его привезти. До свидания. 

В этот день он не позвонил. 

Утром следующего дня отправляем с дядей ему уведомления. Я с почты, он СМС, что такой-то ФИО сообщает, что решил расторгнуть договор об авансе от такого-то и, что его везут в офис. Звоню по телефону и спрашиваю: "Готовы через два часа принять?". Готов – говорит – и я подаю на вас в суд и накладываю арест на квартиру. Я в спокойной манере говорю: "Хорошо. Через два часа привезём.". 

Приезжаем. Сидит смотрящий из подо лба лысый и злой директор, с перекошенной рожей, и не приглашая нас присесть. Ну мы люди простые, молча берём стулья и ставим напротив него. Присаживаемся. Он как следователь смотрит на нас и говорит: "Ну, объясняйтесь, почему отказываемся продавать?". Я от наглости "ошалел", быстро прокрутил, что наглость уже была и решил включить свою наглость. Но всё в спокойном тоне и жёстко, без лишних слов. 

- Я не понял, мы аванс приехали возвращать или на допрос? – отвечаю я. 

Он говорит: "Я объясню. Я бывший МЕНТ…", "Да я это вижу…" - сказал я. Он не останавливаясь: "… и я сделаю всё, чтобы вы в ближайшие полгода квартиру продать не смогли. Я подготовил иск в суд и накладываю арест.". 

– Накладывай. Ты документы подготовил на расторжение? 

- Ещё срублю с вас тыщ 300 за потраченное время и проделанную работу. Адвокату я уже позвонил, пусть поработает, денег заодно заработает. Так, что встретимся в суде, там пообщаемся. – отвечает Андрюша. 

- Подавай, но встретимся мы там или нет, не обещаю. Может будешь там без нас развлекаться. – ответил я. 

И тут всё по кругу: я бывший мент; суд; арест. Мы сидим спокойно. Слушаем сего крутого парня, который старше меня года на два. Я говорю: "Закончил? Я тебе гарантирую, что как только ты его наложишь, ты тут же побежишь его снимать.". Он видимо не ожидал отпора. 

- Ты акт о расторжении подготовил? – спрашиваю я. 

- Какой акт? 

- Ну ты мне по телефону сказал, что акт уже подготовил. 

- Я ничего не говорил. 

- Значит я тебя неправильно понял. Давай, готовь. 

- Я ничего готовить не буду – отвечает – давайте договор, на нём напишу, что я деньги принял. 

- Нет – говорю – будет акт о расторжении. 

- Не будет – отвечает. 

- Тогда мы сейчас пойдём покурим (мы конечно не курим, это образно), а ты здесь посидишь и очень хорошо подумаешь, готовить или нет. Если нет, тогда сам поедешь за авансом к нам в Чертаново. Мы ушли на улицу. Постояли пять минут и вернулись. Детали нашего разговора с дядей я опущу. Приходим. 

- Андрей, готово? 

- Я – говорит – не знаю, что писать. 

Дядя молчит. Мы так договорились, что говорю только я. 

- Ты будто первый день гендиректором работаешь. Давай открывай ворд, я тебе буду диктовать. "Я, такой-то в лице генерального директора ООО … (здесь надо было пошутит ООО "Мания величия"), действующий по уставу…" – ты ведь по уставу действуешь? - "… и такой-то составили настоящий акт о нижеследующем…" – ну и так далее. 

Всё говорилось ровным голосом, спокойно и могу сказать, что его это начало сбивать с толку. Потом он нам ещё десять раз напомнил, что он "бывший мент" и, что суд, арест. 

Я говорю: "Давай не отвлекаться. И вообще, если ты бывший мент …", 

- Милиционерррр. – и зыркнул. 

- Это же ты себя ментом называешь, а не я. … Поэтому ты должен понимать, что у тебя не самый высокий чин, да и структура не та, чтобы так "выпендриваться" (тут было другое слово). 

- Да, какая разница какой чин? Да, что там – капитан и ушёл я в 2006-м. – Откинулся на спинку, улыбнулся. Психология; заволновался. 

- Ну тем более – отвечаю я. 

- Вы квартиру никому не продадите. 

- Я помню. Мы её до окончания срока договора никому и не собираемся продавать. Да и осталось до его окончания три дня. Ты же наверное внимательно читал договор? 

- Читал. 

- Точно? 

- Точно. 

- Точно-точно? 

- Да. 

- Ну тогда ты наверное заметил пункт о том, что продавец в случае отказа от продажи возвращает деньги в полном объёме, что он и делает. 

- Было столько проделано работы. Потрачены деньги на оценку. – в общем сдавал позиции парень понемногу. 

- Мы тебе возместим затраты на оценку. Сколько стоит, 5 000? 

- 4 500. Вот альбомы, забирайте. 

- А квитанция? 

- У нас её нет. 

- Тогда в следующий раз, когда будет. 

- Мы её потеряли. 

- Берите дубликат. 

- Это не делается. 

- Слушай, у меня своё юрлицо и я тебе могу точно сказать, что любой платёж можно подтвердить, или восстановить документ об оплате. 

Андрюша кому-то позвонил и отправил агента. Через десять минут привезли договор и прикреплённую квитанцию об оплате. 

- И расписку напиши пожалуйста, что деньги принял. - Написал и даже печать поставил. И этот человек так бился за 4 500, а собирался отсудить 300 000. 

- Ты – чернушник. 

- Давайте (местами я переходил на "вы" по настроению) без оскорблений. 

- Только чернушники так работают. 

- Все те с кем, я работал, все довольны мною. 

- Ринат, я тебе обещаю, что через 15 минут как ты отсюда выйдешь (тут я подумал, что он скажет, что со мной, что-то случится, но нет), ты больше никогда не появишься в Подольске. Я тебя добавлю в чёрный список и ни один агент с тобой работать здесь не будет (Я про себя думал: "Господи, что он несёт? Какой ещё мифический чёрный список? Любой не уважающий себя агент (которых большинство) удавится за рубль, лишь бы выйти на сделку. Опять психология, люди любят деньги и предадут за них"). Я это сделаю просто из принципа. 

- Посмотрим. 

Потом он мне рассказывал, что он все разговоры по телефону записывал, и скрины (снимки с экрана) делал и следил за обновлением рекламы. 

Я никогда не снимаю объект с рекламы и собираю на всякий случай звонки. Как раз на случай, если покупатель отвалится. Чтобы потом всех обзвонить и пригласить на просмотры. При этом в договоре прописывается, что продавец обязуется не показывать квартиру (но не не рекламировать). И вообще у него всё записывается даже в офисе со звуком и хорошей картинкой. "Это моя ментовская привычка. Я всегда всё записываю." - говорит он. 

- Это кидалово. - говорит. 

- Это мне говорит человек, который предлагал спрятать сотку в цене квартиры? – спросил я. 

- Когда? 

- В самом начале. 

- Не было такого. – говорит. 

- Ну хорошо, не было так не было. Только я на всякий случай тебя тоже предупреждаю, что у меня тоже разговоры пишутся. 

- Да я знаю. – Вроде с весельем в голосе, а сам опять откинулся на спинку кресла с волнением на лице и улыбкой. Волнуется. 

В общем тем временем акт перепечатывался и дополнялся. Подписали, деньги продавец отдал. Уходим. Дядя говорит - до свидания - и выходит. Я говорю – всего хорошего.

Андрей облокотившись локтем на левый подлокотник кресла, без улыбки говорит: "До свидания, в суде.". 

- Может до свидания, а может и нет – ответил я. 

Резюме. 

Это реальный случай и диалоги переданы максимально точно. Да, бывает, авансы возвращаются, сделки срываются. Люди просто высказывают своё недовольство и расходятся. В моей практике это первый случай, когда пытались давить и запугивать. Жёсткие переговоры бывают да и привык я уже к ним и знаю, что люди так бесятся из-за страха потерять деньги. Где есть деньги, там человеком можно управлять. Но только тем человеком, который падок на них. Мне не страшно их потерять, я уже давно привык, что это лишь бумажки и не стоит мотать из-за них себе нервы. И самое важное не тратить время на разборки. Не хочет человек работать или платить – всего хорошего, со следующим всё сложится. Это аксиома. 

В данном случае видимо он на столько боялся не заработать, что вынужден был биться выходя за грани приличия. Добравшись до компьютера, решил посмотреть сколько у них объектов. Мало. Порядка 6-8 на офис, в котором присутствовало 5 или 6 человек. Понятное дело, почему такая возня. На одного агента для нормальной работы должно быть 6-10 объектов.

Из практики могу сказать, что если с самого начала человек ведёт себя определённым образом, то он будет себя вести себя так на протяжении всего времени взаимодействия. Люди меняются, но не все и не быстро. Поэтому ожидать, что сторона/участник сделки начнёт вести себя иначе, бесполезно. Либо вы ставите его на место в самом начале, либо не работаете с ним, либо терпите. У меня получается всегда третье – я всегда надеюсь, что человек исправится. Это ещё связано с тем, что я слишком терпеливый. Но со временем это качество притупилось, теперь уже в основном я отказываюсь взаимодействовать. 

Аванс – возвращаемая сумма. Как не крути, все страшилки о том, что аванс остаётся у продавца, если покупатель отказывается от покупки – бредовые. Аванс возвращается в любом случае, даже если покупатель передумал. 

Задаток – это иная форма. Здесь, если покупатель отказывается от покупки, он остаётся у продавца. А в случае отказа продавца от продажи, он возвращается в двойном размере. 

Предварительный договор купли-продажи. По этому договору в судебном порядке можно обязать заключить основной договор купли-продажи. 

Касаемо нашего договора об авансе. Естественно квартира будет продаваться, но однозначно после истечения срока действия этого договора. Как раз, когда обязательства прекратятся в связи с истечением срока действия договора, несмотря на то, что акт уже подписан. 

Арест накладывается для обеспечения выполнения обязательств на основании чего-либо (в данном случае – договора). В данном случае основания не будет.

Статья написана сразу после этого случая, примерно месяц назад.

Андрею я сообщаю – подольские агенты отлично со мной взаимодействуют и так будет продолжаться. Принимаю поздравление – продажа квартиры не заставила себя долго ждать. Сделка состоялась с очень грамотным и приятным агентом из (как ни странно) АН Ин**м. С сайта рекомендую убрать лживые отзывы псевдоклиентов. Их количество не состыковывается с количеством объектов в работе. Удачи.