Андрей Кузнецов, руководитель ГК «СТОУН»
За последние пять лет число обращений в судебные органы со стороны потребителей резко возросло. Доля исков в такие организации как УФАС и Роспотребнадзор ежегодно увеличивается на 10%, это данные по Санкт-Петербургу и ЛО. Чаще всего, конечно, речь идет о розничной торговле (доля достигает 43%), сфере услуг (10,5%), финансовых организациях (8,7%), но значимый процент приходится и на сферу недвижимости, порядка 6,7%.
Лакомые кусочки
Чаще всего, покупатели разбираются в суде с крупными брендами или компаниями, продающими дорогие товары. Особенно это касается случаев с участием недобросовестных потребителей, злоупотребляющих своими правами. Мотив очевиден. В первом случае ставка делается на репутацию компании, которая, как известно, стоит больших денег, во втором – на высокий размер компенсации.
Если говорить конкретно про девелопмент в сфере жилой недвижимости, то здесь количество исков частных инвесторов, дольщиков, стабильно растет. Наибольший всплеск активности клиентов приходится чаще всего на периоды кризиса, когда строительные организации начинают испытывать трудности с финансированием, не успевают по объективным причинам ввести объект в эксплуатацию, а клиенты реагируют на это судебным иском. Важно отметить, что есть действительно сложные ситуации, например, когда люди, ожидая сдачи объекта, вынуждены платить за съёмное жилье и требуют, как минимум, компенсации незапланированных расходов, а есть случае типичного потребительского экстремизма. К последним, можно отнести ситуации, когда клиенты откровенно стараются заработать на проблеме строительной организации, и необоснованно пытаются взыскать суммы, доходящие до стоимости купленного жилья.
Типичные ситуации
30% судебных исков в сфере строительства оформляется в связи с нарушениями застройщика сроков строительства и ввода объектов в эксплуатацию, покупатели взыскивают неустойки. Еще порядка трети исков связаны с качеством построенного объекта. Так же в тройке лидеров ситуация, когда застройщик банкрот и клиент пытается вернуть вложенные деньги. Указанные ситуации возникают в одном случае, когда застройщик не выполнил свои обязательства.
В 85% случаев суд оказывается на стороне пострадавших покупателей, и строительные компании выплачивают компенсации, устраняют недостатки. Размер выплат всегда напрямую зависит от нескольких факторов, по какой схеме приобреталось жилье, и какие именно обязательства нарушил застройщик. Как мы знаем, лучше всего законом защищены дольщики, оформившие ДДУ. Сумма неустоек, которые требуют клиенты в суде, часто доходит до 1 500 000 -2 000 000 рублей. И это только по основным неустойкам. Есть еще такое понятие как сверх неустойки, особенно по причине «упущенной выгоды», которые тоже составляют значительную сумму.
Иногда застройщикам удается снизить сумму выплат, в соответствии со статьей 333 ГК РФ по решению суда она может быть уменьшена, причем значительно – на 50% и даже более. Но в случае, если таких исков много, финансовое положение любой строительной организации по угрозой.
Опасные клиенты
Крупные компенсации привлекают на рынок недвижимости «профессиональных жалобщиков», начальная цель которых состоит в том, чтобы заработать. Справедливости ради, могу сказать, что их процент в общем объеме судебных обращений в сфере недвижимости, крайне мал – он не превышает и 7%. Но, каждый застройщик, который хоть раз столкнулся с такими клиентами, знает, насколько они опасны для компании и ее репутации.
Есть случаи намеренного затягивания сроков передачи квартиры, самостоятельного создания в квартире строительных недоделок. Встречаются ситуации, когда клиенты приобретали квартиры в долгострое перед самой сдачей дома, заблаговременно зная о ситуации с объектом, а потом в судебном порядке требовали компенсации за весь период срыва срока сдачи, в том числе, когда квартира принадлежала прошлым дольщикам. Т.е. даже за то время, когда фактически не являлись владельцами жилья.
Как распознать и бороться
Первый признак, по которому можно определить таких покупателей – это нежелание идти на компромисс. Люди, действительно заинтересованные в решении своего вопроса, готовы общаться и находить совместно с застройщиком пути выходы из любой, даже самой сложной ситуации. В практике есть случаи, когда все вопросы решались в досудебном порядке. Речь идет о денежной компенсации, устранении замечаний по квартире или дому и т.д. Если для человека это действительно важный вопрос, а не банальное желание заработать, он будет общаться, даже инициировать общение самостоятельно.
Второй признак недобросовестного покупателя – неадекватно завышенные требования. Клиент покупает лот за 1 500 000, а общая сумма компенсаций с неустойками и сверх неустойками составляет 3 000 000. Чаще всего, суды такие компенсации значительно уменьшают, но прозрачность намерений здесь очевидна.
Третий признак – манипуляция. Клиент прибегает к шантажу: либо компания выплачивает ему требуемую сумму, обычно речь идет о значительном денежном вознаграждении, либо клиент идет в суд, звонит в СМИ и раздувает скандал.
Что делать в такой ситуации? Главное, не идти на поводу. Если компания уверена что права и сможет доказать это в суде или предоставить факты журналистам, надо действовать.
В заключении хотелось бы сказать о том, что уровень осведомленности населения о своих правах, растет, повышается юридическая грамотность, поэтому мы все чаще сталкиваемся с тем, что люди готовы бороться и знают, как это делать. Поэтому, надо разбираться с каждым случаем и доносить до клиентов то факт, что строительство - это сложный, многоступенчатый бизнес-процесс, на ход которого оказывает влияние множество факторов, которые сами строители не всегда в силах предугадать. Но ответственные застройщики готовы договариваться и взаимодействовать.
