‒ Что это вообще такое и чем отличается друг от друга? Кто обычно этим занимается?
Флиппинг – это инвестиционная стратегия, которая заключается в поиске недооцененной квартиры по стоимости ниже рыночной, приведении ее в порядок и перепродаже с целью получения прибыли. Объекты для данной модели походят только ликвидные. Ключевой фактор – это стоимость ниже рыночной. Далеко не всегда это убитые варианты, требующие капитального ремонта. Под флиппинг могут подойти и объекты с «бабушкиным» ремонтом, и находящиеся в хорошем состоянии, но продающиеся с хорошим с дисконтом в связи с тем, что собственнику срочно требуются деньги. Сегодня в Москве чтобы модель была работоспособной, цена покупки должна быть на 25-30% ниже рыночной.
Хоумстейджинг – это улучшение состояния и внешнего вида объекта недвижимости для повышения его рыночной стоимости и скорости реализации при продаже или сдаче в аренду. Если говорить простыми словами, то это предпродажная подготовка квартиры. Данный вид деятельности находится на пересечении таких сфер, как риелторство, дизайн, маркетинг и психология. То есть сначала определяется портрет потенциального покупателя квартиры, а уже потом с его учетом в ней проводятся определенные изменения, которые помогают быстрее и дороже ее продать или сдать в аренду. Возможно даже не дороже, но по рыночной цене и гораздо быстрее.
Хоумстейджинг является одним из этапов флиппинга, но может быть применен и отдельно.
Флиппинг – это более дорогой инструмент. Им занимаются инвесторы и риелторские компании, оказывающие услуги по срочному выкупу недвижимости, у которых есть собственные средства для приобретения объекта и бюджеты для приведения его в порядок. Хоумстейджиног занимаются люди из риелторского сообщества, работающие в тесном контакте с дизайнерами.
‒ Насколько сейчас на этом можно заработать? Писали, что люди, которые занимаются этим, при нынешних ипотечных реалиях скоро уйдут с рынка, так как будет невыгодно.
Хоумстейджинг в отдельную услугу на российском рынке недвижимости не выделен. К нему в основном прибегают риелторы для улучшения продаж. Если очень грубо подсчитать, то с его помощью можно повысить продажную стоимость объекта на 1-5%. Однако в первую очередь он помогает привлечь большее внимания к квартире релевантной аудитории, таким образом, быстрее ее продать по максимально возможной стоимости. Посчитать, какая именно выгода будет, очень сложно. Однако это, действительно, хороший работающий инструмент.
Хоумстейджингом профессионалы рынка недвижимости часто пользуются, сдавая объекты в аренду. В подобных случаях эффект от инструмента может быть весьма ощутимым – арендная ставка может вырасти на 10-15%, в отдельных случаях до 50%.
Флиппингом сегодня, действительно, становится менее выгодно заниматься. На падающем рынке, а рынок жилья сегодня проходит этап стагнации, когда в условиях высоких ставок по ипотеке покупательская активность падает, а срок экспозиции объектов, наоборот, растет, инвестиционных сделок становится меньше. Для модели очень важна правильная оценка срока продажи объекта, то есть расчет цикла сделки и понимание того, за сколько можно обернуть вложенные денежные средства. В настоящее время срок продажи даже ликвидных квартир растет, и рассчитать его очень сложно.
Также в сегменте флиппинга за последние несколько лет серьезно выросла конкуренция, игроков стало больше, а находить ликвидные объекты сложнее.
Чисто математически инвесторам в условиях высокой ключевой ставки можно положить деньги на вклад в банке и получить примерно такую же прибыль, как от одной сделки с флиппингом. Так и риски меньше, и заниматься реализацией проекта не нужно, а результат по уровню прибыли сопоставимый.
Таким образом, в целом флиппинг как инвестиционная модель на рынке жилой недвижимости сегодня стал менее выгодным и более рискованным. Однако это по-прежнему хороший работающий инструмент.
